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就同一标的分别与买卖双方签订的合同不一致时,如何认定?

作者:广西林鹰律师事务所 来源:找法网 日期:2020-03-24 16:40

就同一标的分别与买卖双方签订的合同不一致时,如何认定各自的履行义务及违约责任?诚意金是否就是定金?


案情介绍

金某与某中介公司签订《限时销售合同》,委托中介公司在一定的期限内向适格买家出售金某名下的房屋。合同签订后,中介公司为金某找到了适格买家,并且签订了《承购确认书》,但确认书中的付款方式与金额与合同中约定的不一致。经沟通买家最终同意按照合同约定的按揭贷款的付款方式与金额进行交易。但金某拒绝,并单方面改变合同所约定的付款方式及付款金额。经协商无果,中介公司起诉金某。

作为公司的代理方,就案件事实证据,向法院诉请:1、金某返还限时销售保证金4000元,2、金某支付按照房地产交易价格的4%作为违约金即60000元。

金某辩称:签订《限时销售合同》是事实,原告交了保证金,被告也按照合同交付了钥匙及房地产权证等手续给原告,已经履行了义务。公司收取买家诚意金30000元后,并不按合同约定支付定金给金某,直至届满后仍未支付,造成合同未能履行。在规定的期限内,金某没有违约。


案件分析

一、当作为居间方,就同一标的分别与买卖双方签订的合同不一致时,如何认定

房屋买卖合同中,居间方作为促成买卖双方完成交易的第三方,会分别与买卖双方签订合同或者协议,以此来约束对方。因促成交易的过程中,买卖双方也许互不认识,交易信息靠中介方传达。当双方与居间方分别签订的合同存在冲突时,并不必然导致合同条款无效。后经过口头进行修正,三方相互知情,经过三方确认的,属于有效。

二、违约责任如何认定?

虽然买卖双方与中介公司都签订了不同的合同,但并不能改变或相互替代各自依据合同相对性所建立起来的彼此独立且相互区分的债权债务关系。金某不履行《限时销售合同》的约定,应向合同相对方中介公司承担相应的违约责任。

三、买家交给居间方的诚意金是否就是交给卖家的定金?

要看约定的性质和数额是否相同。买家与居间方在《承购确认书》约定的诚意金同卖家与居间方在《限时销售合同》约定的定金性质与数额均不同的,不能将诚意金和定金混同。


法院认为

《限时销售合同》属有效合同,金某变更了合同约定条款,拒绝与适格买家订立房屋转让合同,违反合同约定,应当承担违约责任,返还4000元限时销售保证金,并承担违约金60000元。金某主张公司为其寻求的买家并不适格,理由是根据公司与买家签订的《承购确认书》中所约定的付款方式和金额与《限时售合同》约定不一致。在本案中,公司作为居间方,在沟通过程中确实提出能否按照《承购确认书》所约定的为式付款,遭到金某明确拒绝之后,公司再次与买方沟通,买方已经同意按《限时售合同》约定的付款方式进行交易,但金某又变更合同支付条款,拒绝交易。《承购确认书》与《限时销售合同》是两份独立的合同,根据合同相对性原理,合同只能约束订立合同的当事人,即使《承购确认书》所约定的支付条件确实与《限时销售合同》约定不一致,但是并不能成为金某抗辩的理由,且在公司的多次沟通中所传达的消息是买家已经可以按照《限时销售合同》的条件履行,但金某以自己的行为表示不履行合同条款,行为构成根本违约。《承购确认书》约定的诚意金与《限时销售合同》约定的定金性质与数额均不同,不能视为中介公司没有将定金转给金某。

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